土地や家などの不動産を売却するとき、通常は不動産会社に仲介を依頼しますが、時には弁護士に相談したほうが良いケースもあります。
今回は不動産売却で、弁護士に相談したほうが良いケースや、具体的な解決方法を解説します。

不動産売却でよくある法的トラブルとは？

土地や家の売買は大きな金額が動き、多くの場合、売主、買主のどちらも大きな決断が必要です。
それだけに、契約には慎重さが求められますし、支払いや物件の状態をめぐるトラブルも発生しがちです。
また、金銭トラブルから不動産を手放さざるを得ないということもあるでしょう。
こうしたトラブルの解決の際、弁護士に相談すれば、事態の悪化を防いだり、自身の権利や利益を適切に守りながら売却を進められる可能性があります。
具体的には、次のようなトラブルが発生した場合、弁護士への相談を考えたほうが良いでしょう。

個人間売買をめぐるトラブル

土地や建物の売買は不動産業者に仲介を依頼しますが、ときには業者を通さず個人同士で売買をすることがあります。
個人同士で売買をするのは自由ですが、契約の内容が不十分だったため、トラブルになることも少なくありません。
支払いや立ち退きの期日、土地や建物の現状をめぐって争いになることがよくあります。
特に口約束で売買を決めた場合、「言った、言わない」の争いになりやすく、注意が必要です。
こうしたトラブルは、話し合いをしても双方の折り合いが付かない場合、最終的には法的手段で解決を図るしかなくなってしまいます。
トラブルを回避するには、個人間の売買でも契約書や公正証書を作成するなど、書面で合意しておくことが欠かせません。
もし、トラブルが発生した場合は、早めに弁護士を交えて話し合いをしたほうが良いでしょう。

境界線や持分など権利に関する争い

土地や建物の売買で、トラブルになりやすいのが、境界線や共有持分、占有権などの権利関係です。
古い土地などは、隣地との境界が曖昧だったり、公図と実測が一致しなかったりするケースは少なくありません。
また、複数人でひとつの土地や不動産を所有しており、自分の持分だけを売却したいという場合や、親類などが長く住んでいて所有権を主張しているというケースもあります。
こうした境界線や共有持分、占有権などといった権利関係は、売却の前に関係者の間でしっかり整理しておかなければなりません。
こうした事実を隠したまま、売買契約を進めると、手続きが中断され、最悪の場合、取引が中止となるリスクがあります。
境界線や権利関係の整理では、弁護士などの専門家を交えると法律に基づいて交渉を進められ、トラブルの深刻化を避けられます。

不動産売買で弁護士に依頼するメリット

不動産の売却をめぐりトラブルに直面した場合、弁護士に相談すると、どのようなメリットが期待できるのでしょうか。
主なメリットを紹介します。

● 法律に基づいた対策や対応を任せられる
● 代理人として面倒な交渉を任せられる
● トラブルを短期間で解決できる可能性が高くなる

法律に基づいた対策や対応を任せられる

不動産の売買には、宅地建物取引業法や民法、不動産登記法、借地借家法などのさまざまな法律が絡みます。
トラブルなく不動産を引き渡せれば法律の知識がなくても、売買を終わらせることができますが、一度トラブルになってしまうと、法律の知識がなければ簡単には解決できません。
最悪の場合、相手の言い分ばかりが通り、不利な条件での取引になってしまいます。
その点、弁護士に相談をすれば、法律に基づいてトラブル回避や問題解決に向けた助言を受けられますし、問題の解決を依頼することもできます。
もし、売買に不安がある場合は、早めに弁護士に相談すると、トラブルを回避できる可能性も高まるでしょう。

代理人として面倒な交渉を任せられる

不動産を売却するとき、交渉相手は買主だけとは限りません。
不動産仲介業者や金融機関などと話し合いをしなければならないことがよくあります。
相手はプロですから、法律の知識がなければ、交渉が相手のペースで進みかねません。
「騙されているのではないか」と不安になることもあるでしょう。
こうしたときに、弁護士に対応を依頼すると、代理人として面倒で難しい交渉を任せられます。
弁護士は、依頼人の利益になるように交渉を進めるのが役割です。
万が一、裁判で争わなければならなくなったときも、本人に代わって言い分を主張してくれます。

トラブルを短期間で解決できる可能性が高くなる

弁護士は法律の専門家であると同時に、交渉のプロです。
当人同士だけでは解決が難しいトラブルも、法律や社会常識に照らし合わせて、適切な落としどころを探ってくれます。
裁判になれば判決まで時間がかかるケースも、交渉によって短期間で解決できるかもしれません。
特に、売主と買主が互いに感情的になってしまった場合、解決まで時間が掛かりがちです。
客観的な立場から状況を判断できる弁護士に入ってもらうことで、早期に解決を図れる場合もあります。

まとめ

不動産売却は大きな金額が動くだけに、小さな行き違いや誤解が大きなトラブルに発展する恐れがあります。
そうした事態を避けるには、専門家のサポートが欠かせません。
不動産の売却手続きに不安があったり、法的な対応が分からなかったりした場合は早めに弁護士に相談しましょう。

土地や家などの不動産を売却するとき、通常は不動産会社に仲介を依頼しますが、時には弁護士に相談したほうが良いケースもあります。
今回は不動産売却で、弁護士に相談したほうが良いケースや、具体的な解決方法を解説します。

不動産売却でよくある法的トラブルとは？

土地や家の売買は大きな金額が動き、多くの場合、売主、買主のどちらも大きな決断が必要です。
それだけに、契約には慎重さが求められますし、支払いや物件の状態をめぐるトラブルも発生しがちです。
また、金銭トラブルから不動産を手放さざるを得ないということもあるでしょう。
こうしたトラブルの解決の際、弁護士に相談すれば、事態の悪化を防いだり、自身の権利や利益を適切に守りながら売却を進められる可能性があります。
具体的には、次のようなトラブルが発生した場合、弁護士への相談を考えたほうが良いでしょう。

個人間売買をめぐるトラブル

土地や建物の売買は不動産業者に仲介を依頼しますが、ときには業者を通さず個人同士で売買をすることがあります。
個人同士で売買をするのは自由ですが、契約の内容が不十分だったため、トラブルになることも少なくありません。
支払いや立ち退きの期日、土地や建物の現状をめぐって争いになることがよくあります。
特に口約束で売買を決めた場合、「言った、言わない」の争いになりやすく、注意が必要です。
こうしたトラブルは、話し合いをしても双方の折り合いが付かない場合、最終的には法的手段で解決を図るしかなくなってしまいます。
トラブルを回避するには、個人間の売買でも契約書や公正証書を作成するなど、書面で合意しておくことが欠かせません。
もし、トラブルが発生した場合は、早めに弁護士を交えて話し合いをしたほうが良いでしょう。

境界線や持分など権利に関する争い

土地や建物の売買で、トラブルになりやすいのが、境界線や共有持分、占有権などの権利関係です。
古い土地などは、隣地との境界が曖昧だったり、公図と実測が一致しなかったりするケースは少なくありません。
また、複数人でひとつの土地や不動産を所有しており、自分の持分だけを売却したいという場合や、親類などが長く住んでいて所有権を主張しているというケースもあります。
こうした境界線や共有持分、占有権などといった権利関係は、売却の前に関係者の間でしっかり整理しておかなければなりません。
こうした事実を隠したまま、売買契約を進めると、手続きが中断され、最悪の場合、取引が中止となるリスクがあります。
境界線や権利関係の整理では、弁護士などの専門家を交えると法律に基づいて交渉を進められ、トラブルの深刻化を避けられます。

不動産売買で弁護士に依頼するメリット

不動産の売却をめぐりトラブルに直面した場合、弁護士に相談すると、どのようなメリットが期待できるのでしょうか。
主なメリットを紹介します。

● 法律に基づいた対策や対応を任せられる
● 代理人として面倒な交渉を任せられる
● トラブルを短期間で解決できる可能性が高くなる

法律に基づいた対策や対応を任せられる

不動産の売買には、宅地建物取引業法や民法、不動産登記法、借地借家法などのさまざまな法律が絡みます。
トラブルなく不動産を引き渡せれば法律の知識がなくても、売買を終わらせることができますが、一度トラブルになってしまうと、法律の知識がなければ簡単には解決できません。
最悪の場合、相手の言い分ばかりが通り、不利な条件での取引になってしまいます。
その点、弁護士に相談をすれば、法律に基づいてトラブル回避や問題解決に向けた助言を受けられますし、問題の解決を依頼することもできます。
もし、売買に不安がある場合は、早めに弁護士に相談すると、トラブルを回避できる可能性も高まるでしょう。

代理人として面倒な交渉を任せられる

不動産を売却するとき、交渉相手は買主だけとは限りません。
不動産仲介業者や金融機関などと話し合いをしなければならないことがよくあります。
相手はプロですから、法律の知識がなければ、交渉が相手のペースで進みかねません。
「騙されているのではないか」と不安になることもあるでしょう。
こうしたときに、弁護士に対応を依頼すると、代理人として面倒で難しい交渉を任せられます。
弁護士は、依頼人の利益になるように交渉を進めるのが役割です。
万が一、裁判で争わなければならなくなったときも、本人に代わって言い分を主張してくれます。

トラブルを短期間で解決できる可能性が高くなる

弁護士は法律の専門家であると同時に、交渉のプロです。
当人同士だけでは解決が難しいトラブルも、法律や社会常識に照らし合わせて、適切な落としどころを探ってくれます。
裁判になれば判決まで時間がかかるケースも、交渉によって短期間で解決できるかもしれません。
特に、売主と買主が互いに感情的になってしまった場合、解決まで時間が掛かりがちです。
客観的な立場から状況を判断できる弁護士に入ってもらうことで、早期に解決を図れる場合もあります。

まとめ

不動産売却は大きな金額が動くだけに、小さな行き違いや誤解が大きなトラブルに発展する恐れがあります。
そうした事態を避けるには、専門家のサポートが欠かせません。
不動産の売却手続きに不安があったり、法的な対応が分からなかったりした場合は早めに弁護士に相談しましょう。

中古の家の売買では、代金を支払って住み始めた後に「雨漏りがする」「シロアリの被害で基礎が腐っている」といったことがわかり、揉め事になることがあります。
こうしたとき、修理費を負担するのは、売主なのか、買主なのかご存じでしょうか。
契約不適合責任とはどのようなもので、売主はどこまで責任を負わなければならないのかを解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、民法の第562条で「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に生じると規定されています。
つまり、購入したものが、契約した内容と違う場合、買主は修理や代金の減額、損害賠償請求、契約解除ができるということです。
買主は契約不適合を知ったときから、1年以内に売主に通知しなければなりません。
通知したうえで損害賠償請求や契約解除などの権利を行使します。

契約不適合の対象となる瑕疵

契約不適合の対象となる瑕疵は、大きく次の4つに分けられます。

● 物理的瑕疵
● 心理的瑕疵
● 環境的瑕疵
● 法律的瑕疵

それぞれ、不動産取引の場合、どのようなケースが当てはまるのかを説明しましょう。

物理的瑕疵

不動産取引で物理的瑕疵とは、建物の構造や設備の欠陥、損傷などのことです。
具体的には、雨漏りやシロアリ被害、配管の詰まり、外壁のひび割れなど、外見からわかるもののほか、耐震不足やアスベストの使用なども含まれます。

法律的瑕疵

法律によって所有権や利用が制限されてしまうことを法律的瑕疵といいます。
たとえば、土地や建物の利用は、都市計画法や建築基準法、消防法などによって規制されることが少なくありません。
こうした法律上の制約によって、契約書通りの使用や利用ができない場合、売主は責任を問われます。

環境的瑕疵

契約不適合の対象は土地や建物そのものだけではありません。
周辺の騒音や振動、異臭、日照や眺望の妨げなどが、取引上重要で、契約内容に適合しない恐れがある場合、買主は環境的瑕疵として売主の責任を問えることがあります。
また、近隣にごみ焼却場や廃棄物処理施設、火葬場、墓地などのほか、反社会的組織の事務所がある場合に契約不適合責任を問うことができる場合もあります。

心理的瑕疵

俗に「事故物件」などと呼ばれますが、過去に自殺や殺人、事故死などが起きていた事実があるにもかかわらず告知を怠った場合は、契約不適合の対象となります。

買主が請求できる4つの権利

不動産を購入した後、契約書にはなかった欠陥や問題が見つかった場合、買主はどのような対応ができるのでしょうか。
契約不適合で買主に認められている権利は、主に次の4つです。

● 損害賠償請求権
● 契約解除権
● 追完請求権
● 代金減額請求権

損害賠償請求権

損害賠償請求権は、瑕疵担保責任でも、買主に認められていましたが、契約不適合責任では少し内容が変わりました。
瑕疵担保責任においては、売主の故意や過失がなくても賠償請求が可能でしたが、契約不適合責任では、売主が故意に不都合な事実を隠したり、過失によって損害を与えたりしたのでなければ、賠償請求はできません。
一方で、契約不適合責任では損害賠償請求できる範囲が広がっています。
瑕疵担保責任では、契約が無効になったことで無駄となった費用や契約締結前の状態に戻すための費用に限られていました。
しかし、契約不適合責任では、営業利益や転売利益など、契約が履行されれば得られるはずだった利益も含まれることになりました。

契約解除権

瑕疵担保責任でも、買主が欠陥や問題を知らず、それによって契約目的を達成できない場合、契約解除が認められていました。
契約不適合責任では、契約内容に適合しない欠陥などがある場合、契約解除が可能です。
また、契約解除には、期間を区切って契約の履行を促す催告解除と、期間を設けずに契約を解除できる無催告解除があります。

追完請求権

追完請求とは、改めて完全な給付を請求するという意味で、具体的には修理や修復を要求することです。
たとえば、買った家が雨漏りしていた場合、契約書に「雨漏りがある」と書かれていなければ、住むことに支障が生じるため、売主に修理を求めることができます。
しかし、契約書に「雨漏りがある」と明記されていれば、請求はできません。
また、建物の築年数や管理状況などによっては契約不適合とは認められないこともあります。

代金減額請求権

代金減額請求権とは、買主が修理や修復を求めたのにもかかわらず、売主が対応しない場合、買主が代金の減額を請求できる権利です。
ただし、原則として修理や修復など求めることが先であり、いきなり代金の減額を求めることはできません。

まとめ

不動産は大きな買い物で、予定通りに使用や利用ができなければ、買主は多額の損失を被る恐れがあります。
それだけに不動産取引をめぐる争いは後を絶ちません。
民法の改正で買主の権利が拡大され、売主の責任は重くなるとともに、契約書の重要性も増しました。
契約書の内容によって、不利な取引にならないよう、不安があるときは弁護士に相談してみましょう。

中古の家の売買では、代金を支払って住み始めた後に「雨漏りがする」「シロアリの被害で基礎が腐っている」といったことがわかり、揉め事になることがあります。
こうしたとき、修理費を負担するのは、売主なのか、買主なのかご存じでしょうか。
契約不適合責任とはどのようなもので、売主はどこまで責任を負わなければならないのかを解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、民法の第562条で「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に生じると規定されています。
つまり、購入したものが、契約した内容と違う場合、買主は修理や代金の減額、損害賠償請求、契約解除ができるということです。
買主は契約不適合を知ったときから、1年以内に売主に通知しなければなりません。
通知したうえで損害賠償請求や契約解除などの権利を行使します。

契約不適合の対象となる瑕疵

契約不適合の対象となる瑕疵は、大きく次の4つに分けられます。

● 物理的瑕疵
● 心理的瑕疵
● 環境的瑕疵
● 法律的瑕疵

それぞれ、不動産取引の場合、どのようなケースが当てはまるのかを説明しましょう。

物理的瑕疵

不動産取引で物理的瑕疵とは、建物の構造や設備の欠陥、損傷などのことです。
具体的には、雨漏りやシロアリ被害、配管の詰まり、外壁のひび割れなど、外見からわかるもののほか、耐震不足やアスベストの使用なども含まれます。

法律的瑕疵

法律によって所有権や利用が制限されてしまうことを法律的瑕疵といいます。
たとえば、土地や建物の利用は、都市計画法や建築基準法、消防法などによって規制されることが少なくありません。
こうした法律上の制約によって、契約書通りの使用や利用ができない場合、売主は責任を問われます。

環境的瑕疵

契約不適合の対象は土地や建物そのものだけではありません。
周辺の騒音や振動、異臭、日照や眺望の妨げなどが、取引上重要で、契約内容に適合しない恐れがある場合、買主は環境的瑕疵として売主の責任を問えることがあります。
また、近隣にごみ焼却場や廃棄物処理施設、火葬場、墓地などのほか、反社会的組織の事務所がある場合に契約不適合責任を問うことができる場合もあります。

心理的瑕疵

俗に「事故物件」などと呼ばれますが、過去に自殺や殺人、事故死などが起きていた事実があるにもかかわらず告知を怠った場合は、契約不適合の対象となります。

買主が請求できる4つの権利

不動産を購入した後、契約書にはなかった欠陥や問題が見つかった場合、買主はどのような対応ができるのでしょうか。
契約不適合で買主に認められている権利は、主に次の4つです。

● 損害賠償請求権
● 契約解除権
● 追完請求権
● 代金減額請求権

損害賠償請求権

損害賠償請求権は、瑕疵担保責任でも、買主に認められていましたが、契約不適合責任では少し内容が変わりました。
瑕疵担保責任においては、売主の故意や過失がなくても賠償請求が可能でしたが、契約不適合責任では、売主が故意に不都合な事実を隠したり、過失によって損害を与えたりしたのでなければ、賠償請求はできません。
一方で、契約不適合責任では損害賠償請求できる範囲が広がっています。
瑕疵担保責任では、契約が無効になったことで無駄となった費用や契約締結前の状態に戻すための費用に限られていました。
しかし、契約不適合責任では、営業利益や転売利益など、契約が履行されれば得られるはずだった利益も含まれることになりました。

契約解除権

瑕疵担保責任でも、買主が欠陥や問題を知らず、それによって契約目的を達成できない場合、契約解除が認められていました。
契約不適合責任では、契約内容に適合しない欠陥などがある場合、契約解除が可能です。
また、契約解除には、期間を区切って契約の履行を促す催告解除と、期間を設けずに契約を解除できる無催告解除があります。

追完請求権

追完請求とは、改めて完全な給付を請求するという意味で、具体的には修理や修復を要求することです。
たとえば、買った家が雨漏りしていた場合、契約書に「雨漏りがある」と書かれていなければ、住むことに支障が生じるため、売主に修理を求めることができます。
しかし、契約書に「雨漏りがある」と明記されていれば、請求はできません。
また、建物の築年数や管理状況などによっては契約不適合とは認められないこともあります。

代金減額請求権

代金減額請求権とは、買主が修理や修復を求めたのにもかかわらず、売主が対応しない場合、買主が代金の減額を請求できる権利です。
ただし、原則として修理や修復など求めることが先であり、いきなり代金の減額を求めることはできません。

まとめ

不動産は大きな買い物で、予定通りに使用や利用ができなければ、買主は多額の損失を被る恐れがあります。
それだけに不動産取引をめぐる争いは後を絶ちません。
民法の改正で買主の権利が拡大され、売主の責任は重くなるとともに、契約書の重要性も増しました。
契約書の内容によって、不利な取引にならないよう、不安があるときは弁護士に相談してみましょう。