賃料増額，賃料減額の裁判を提起した場合，どのように裁判は進むのでしょうか。

争点は，賃料が高いか，安いかですから，訴える原告が自分の考える適正賃料を主張し，証拠によって，証明していくことになります。

一方，訴えられた被告としては，現行の賃料が適正であることを証拠によって立証します。

双方，不動産鑑定士の鑑定書を用いて立証したり，裁判所が選任する鑑定人の鑑定によって，適正賃料の証明がなされます。

賃料減額の裁判が確定した場合，貸主は，裁判によって決められた賃料とそれまで受け取っていた賃料の差額を支払い，かつ，１割の利息を支払います。

逆に，賃料増額の裁判が確定した場合，借主は，裁判によって決められた賃料とそれまで払っていた賃料との差額を支払い，かつ，１割の利息を支払うことになります。

賃貸借契約をしていて，相場に比べて賃料が安い，または高いと感じる場合があります。

こういった場合，賃料の増額や減額をすることができるのでしょうか。

借地借家法によれば，「土地に対する租税その他公課の増減により，土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済的事情の変動により，又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは，契約の条件にかかわらず，当事者は，将来に向かって地代等の増減を請求することができる。」

とされています。

よって，様々な事情により，賃料が不相当だ，ということであれば，相手方に請求することによって，賃料の増減額請求をすることができます。

もっとも，賃借人，賃貸人がこれに応じてくれるかは，請求を受けた賃借人，賃貸人次第です。

その増額請求について，賃借人が「いや，今の賃料が適正だ。」と思えば，現行の賃料を支払っておけばよいことになっています。

反対に，請求を受けた賃貸人が「いや，今の賃料が適正だ，」と思えば，現行の賃料を請求してもよいことになっています。

このように，増額額請求は，直ちに法的に賃料の増減を相手方に強制することはできません。

増減額請求の効力を法的に生じさせたい場合，相手方に対して，賃料増額，賃料減額の裁判を定期することになります。

次回では，賃料増額，賃料減額の裁判をした場合の効果について記載したいと思います。

マンション・アパートで借主が自殺した場合に，相続人に損害賠償はできるのでしょうか。

この点，借主は，貸主に対し，善良な管理者の注意義務を負い，借りた物件に損害を与えないように利用しなければなりません。

そして，借主にとって自殺をした場合に，当該賃貸物件について，その後に賃借しようという人が出現しやすくなることは容易に想像できますし，

借主に，建物内で自殺をしないように求めても酷とは言えません。

このため，マンション・アパート内で，借主が自殺することは，大家に対して全巻注意義務違反によって損害を与えたことになります。

よって，大家は，借主の相続人，連帯保証人に対して，損害賠償を請求できることになります。

では，どのくらいの損害賠償を請求できるかになりますが，

自殺物件であっても，時間の経過によって，人の嫌悪感も薄れていき，借りる人も現れるようになります。

このため，認められる損害は，自殺したことによって，借りる人が現れないと思われる合理的な期間の賃料，

また，合理的な期間内の自殺物件ということによって下がってしまった賃料と得られる賃料との差額，ということにあります。

過去の裁判例では，１年間分の賃料と，その後２年間の下がってしまった賃料と本来得られたであろう賃料の差額が損害として認められた事例，

従前賃料の半額弱の２年分を損害とした事例などがあります。

自殺の社会的認知度などによっては，より長い期間の賃料損害が認められることもあると考えられます。

賃料を滞納したときは，賃貸借契約が当然に解除されるものとします，というような契約（失権約款）が締結され，これが有効だとすれば，

大家にとっては有利であり，借主にとってはちょっとでも賃料の支払が遅れてしまえば，住む場所を失うことになるので，きわめて不利です。

このような条項が許されるかのでしょうか。

この点，過去の裁判例では，失権約款があっても，貸主と借主の信頼関係が賃貸借契約の当然の解除を相当とする程度まで

破壊されたといえばない場合には失権約款によるよる当然の解除は認められないとしたものがあります（最判昭５１・１２．１７判寺８４８・６５）。

したがって，失権約款があったとしても，当然に契約を解除できるわけでもなく，単に支払が遅延した程度では解除は難しいといえるでしょう。

借主が家賃を滞納した場合に，貸主が自由に貸した建物に入ることができる条項は有効でしょうか。

確かに貸主としては，自分の建物なのだから，例えば，家賃滞納などの場合には，自由に借主の部屋に入って借主が在室しているかなどを確認したいと気持ちはあるでしょう。

しかしながら，貸主が借主の同意なくして自由に当該部屋に入ることは借主の生活の平穏を害する行為になり，法律上は許されません。

正当な理由がない場合には住居侵入の犯罪を構成してしまう場合もあり得ます。

やはり，現在，人に建物を貸している以上は，現在使用している人がその建物を占有しているわけですから，自由に入ることを許す状況は，

公序良俗に反するものと考えられます。

緊急時など，合理的な理由を限定しない限りは，借主の部屋に事由に入れるとする条項は無効であるといってよいでしょう。

取り壊し予定の建物があるけれども，一時的に賃貸するという大家さんもいらっしゃやると思います。

この場合，どのような内容で賃貸借契約を交わせばよいでしょうか。

借地借家法は，この点について規定を設けています。

借地借家法第３９条

①法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において，建物の賃貸借をするときは，第３０条の規定にかかわらず，建物を壊すときに賃貸借が終了する旨を定めることができる。

②前項の特約は，同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってなされなければならない。

この条文による限り。

①法令または契約により一定期間経過後に建物を取り壊すときに契約が終了することを約すること

②取り壊すべき理由を書面に記載すること

で，取り壊しとともに契約が終了する契約にすることができます。

しかし，逆に，これを記載した契約書を作成しない場合には，取り壊す予定を口頭で説明しても，契約の終了を主張できないことになります。

①のみを記載しても，契約の終了を主張できませんから，きちんと②まで契約書に記載しておくことが大切です。

契約書を作成する際には，専門家に相談して作成しておくことをお勧めします。

遺言書を作成することは死後の相続に関する争いをできる限り現象させるものでありますから，

自分が亡き後の親族紛争を防止するという点では有効な手段となりうるものです。

しかしながら，遺言書を作成したとしても，その遺言の中身によっては，紛争防止の目的が果たせないものもあります。

例えば，遺留分を侵害するような遺言をしてしまった場合です。

ここで遺留分とは遺言書をもってしても剥奪することができない相続人の利益のことをいいます。

ある相続人に自己の遺産のすべてを相続させたとしても，他の相続人には遺留分があるために，

他の相続人が遺言により遺産を受け取った相続人に対して，遺留分の請求をすることができるのです。

その結果，遺留分請求によって，新たな紛争が生じてしまい，紛争防止という遺言の目的が果たされなくなった例もままあります。

遺留分は，兄弟姉妹以外の相続人が有する権利です。

遺留分は，

直系尊属（父・母・祖父母など）が相続分の場合には，遺産の３分の１

その他の相続人の場合は，遺産の２分の１

とされています。

被相続人がＡ，相続人が妻Ｃ，子のＣ，Ｄという事例で考えます。

この事例で，Ａが妻Ｃにすべてを相続させるという遺言をしたとします。

この場合，遺留分は，２分の１になります。そして，各相続人は，この２分の１を法定相続分で分け合いますので，

Ｃ（法定相続分は４分の１）が遺留分を請求した場合，

２分の１×４分の１＝８分の１

がＣの遺留分ということになります。

Ａの遺産が土地建物しかない場合，遺言によって，土地建物の名義は一度はＢになりますが，

Ｃから遺留分減殺請求権が行使された場合，土地建物の８分の１がＣ名義となってしまいます。

このように，遺言によって，遺産分割の指定をする場合，遺留分を考えずして遺言の内容を決めても，

紛争防止にならない可能性があります。

遺言書を作成するときは必ず遺留分について考えておきたいものです。

認知症を発症している人でも遺言書を作成することはできるのでしょうか。

結論から言うと，認知症を発症していても，遺言書を作成することは可能です。

遺言者が成年被後見人となっている場合には，医師２名以上の立会が必要です。

医師が遺言を作成する能力を欠いていないことを遺言書に付記して押印すれば有効な遺言書となります。

成年被後見人でない場合，遺言者の精神状態には差があり，軽度の場合もあれば，中程度の場合もあります。

遺言書を作るときの精神状態によりますが，遺言の内容を十分理解し，作成できるだけの精神状態にあれば，

有効な遺言を作成するｊことは可能です。

もっとも，有効な遺言書を作成できるだけの能力があったとしても，遺言者が認知症を発症している場合には，

後日になって，他の相続人から遺言が無効である旨の主張がなされる可能性は高いといえます。

このため，遺言を作成する前の段階で，主治医に遺言を作成することができるだけの精神状態にあることの診断書を作成してもらったり，

遺言者が遺言書を作成するときの様子をビデオ撮影するなどの工夫をしておくことが重要になります。

遺言書があるかないかは相続手続をする際に，大きな分かれ道です。

そこで，遺言書を探すのはどうしたらよいでしょうか。

まず，自筆遺言証書の有無ですが，これは被相続人の遺品を探すしかありません。

亡くなられた後，なるべく早めに遺品整理を行い，自筆証書遺言の有無を確認しましょう。

貸金庫や懇意にしていた有資格者（弁護士，司法書士など）に預けている場合もありますので，

心当たりがあれば当たってみましょう。

次に，公正証書遺言の有無ですが，最寄の公証役場でその存在を確認することが可能です。

被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本類，自分が相続人であることを示す戸籍類を持参して，

問い合わせを行えば，遺言書の原本が保管されている公証役場を回答してくれます。

遺言書があるかないかは相続手続をする際に，大きな分かれ道です。

そこで，遺言書を探すのはどうしたらよいでしょうか。

まず，自筆遺言証書の有無ですが，これは被相続人の遺品を探すしかありません。

亡くなられた後，なるべく早めに遺品整理を行い，自筆証書遺言の有無を確認しましょう。

貸金庫や懇意にしていた有資格者（弁護士，司法書士など）に預けている場合もありますので，

心当たりがあれば当たってみましょう。

次に，公正証書遺言の有無ですが，最寄の公証役場でその存在を確認することが可能です。

被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本類，自分が相続人であることを示す戸籍類を持参して，

問い合わせを行えば，遺言書の原本が保管されている公証役場を回答してくれます。